Die Mieten kommen, die Bank ist bezahlt, und am Jahresende stellt sich heraus, dass die neue Heizung nicht abziehbar ist, sondern über Jahrzehnte verteilt wird. Das ist der Moment, in dem die meisten Vermieter zum ersten Mal einen Steuerberater anrufen. Besser wäre der Moment vor dem Notartermin gewesen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sehen einfach aus, Mieten minus Kosten. Tatsächlich hängt fast jede Position an einer Abgrenzung: Erhaltung oder Herstellung, Grund und Boden oder Gebäude, privat oder gewerblich, steuerfrei oder mit Option, Angehöriger oder Fremder. Jede dieser Grenzen hat ein Datum, ab dem sie sich nicht mehr verschieben lässt.
In der Betriebsprüfung der Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz habe ich gesehen, wie Vermietungsfälle geprüft werden: über die Kaufverträge, über die Handwerkerrechnungen der ersten drei Jahre und über die Mietverträge mit Angehörigen. Genau dort setze ich an, bevor es jemand anderes tut.
Ihre Anfrage in wenigen Schritten
Drei Fragen zu Ihrem Anliegen. Danach melde ich mich innerhalb von 48 Stunden.
Wen ich berate
Privatpersonen mit mehreren vermieteten Wohnungen oder Häusern. Familien, die ein Objekt gemeinsam halten, als Erbengemeinschaft oder GbR. Unternehmer, die ihre Betriebsimmobilie privat besitzen und an die eigene GmbH vermieten, was steuerlich eine Betriebsaufspaltung sein kann, mit Folgen, die viele erst erfahren, wenn es zu spät ist. Verpächter von Betrieben und landwirtschaftlichen Flächen.
Wer eine einzige Wohnung vermietet und im Übrigen angestellt ist, bekommt bei mir dieselbe Sorgfalt. Ich sage aber offen: Der Aufwand lohnt sich vor allem dort, wo Entscheidungen anstehen, beim Kauf, bei der Sanierung, bei der Übertragung auf die nächste Generation und beim Verkauf.
Wer die Übertragung an Kinder oder die Ordnung mehrerer Objekte in der Familie vor sich hat, findet die dafür vorgesehene Begleitung unter Advisory.
Die Frage, an der es meistens hängt: sofort abziehbar oder 50 Jahre Abschreibung
Ich habe eine vermietete Wohnung gekauft und lasse Bad und Fenster erneuern. Kann ich das im Jahr der Zahlung absetzen?
Nicht, wenn die Kosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung: 2 Prozent im Jahr bei Gebäuden, die bis 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent bei jüngeren, § 7 Abs. 4 EStG. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Gesamtpreis, und die drei Jahre laufen ab dem Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten.
Nicht mitgerechnet werden nur Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Alles andere zählt, auch Schönheitsreparaturen, das hat der Bundesfinanzhof 2016 entschieden. Bleiben Sie unter der Grenze, ist der Aufwand sofort abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was in Jahren mit niedrigem Einkommen mehr bringt als der Abzug auf einen Schlag.
Die Folgen an einem Beispiel: 40.000 Euro Sanierung in einer Wohnung mit 200.000 Euro Gebäudeanteil sind statt 40.000 Euro Werbungskosten im Jahr der Zahlung nur 800 Euro Abschreibung im Jahr, fünfzig Jahre lang. Das Finanzamt prüft die Grenze nachträglich, denn erst nach drei Jahren steht fest, ob sie gerissen wurde. Dann ändert es auch die Bescheide der beiden Vorjahre.
Nach Ablauf der drei Jahre ist die 15-Prozent-Grenze vom Tisch, die Abgrenzung nicht. Wer in einem Zug Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster erneuert, hebt den Standard des Gebäudes, und die Finanzverwaltung sieht darin Herstellungskosten, sobald drei dieser vier Bereiche wesentlich verbessert werden. Eine Erneuerung im gleichen Standard bleibt dagegen Erhaltungsaufwand, auch wenn sie teuer ist. Die Rechnungen sollten deshalb beschreiben, was gemacht wurde, nicht nur, was es gekostet hat.
Wer sanieren muss, kann die Reihenfolge planen: Was vor der Grenze liegt und was nach Ablauf der drei Jahre, ist eine Frage der Terminierung, nicht der Notwendigkeit. Das rechnen wir vor dem Kauf durch, zusammen mit der Aufteilung des Kaufpreises. Stand der Regelung ist 2026, Grenze und Abschreibungssätze können sich ändern.
Wie ein Jahr bei uns abläuft
-
Belege und Verträge
Mietverträge, Kaufverträge, Darlehensverträge und Handwerkerrechnungen, digital oder auf Papier. Beim ersten Objekt legen wir die Abschreibung, die Kaufpreisaufteilung und die Abgrenzung der Anfangskosten einmal sauber an, danach läuft es.
-
Unterjährig
Bei mehreren Objekten erhalten Sie eine Auswertung je Objekt, damit Sie sehen, welches trägt und welches Sie mitfinanzieren. Bei Umsatzsteueroption kommen die Voranmeldungen hinzu. Fragen dazu beantwortet Ihre Ansprechpartnerin in der Kanzlei direkt.
-
Erklärung
Eine Anlage V je Objekt, mit Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und der Verteilung nach § 82b EStDV, wo sie sich lohnt. Fristgerecht, und Sie erfahren vorher, wann was von Ihnen gebraucht wird.
-
Jahresgespräch
Kauf, Sanierung, Verkauf und die Zehnjahresfrist. Wer sich mit dem Gedanken an ein weiteres Objekt trägt, spricht das hier an, nicht nach dem Notartermin. Wenn eine Entscheidung ansteht, warten wir damit nicht bis zum Jahresende.
Was ich nicht mache
Ob Sie ein Objekt kaufen sollten, entscheiden Sie. Ich rechne, was es steuerlich bedeutet. Eine Anlageberatung im Sinne des Kapitalmarktrechts erbringe ich nicht, ich vermittle keine Objekte und keine Finanzierungen. Den Wert einer Immobilie stellt ein Sachverständiger fest, Streit mit Mietern gehört zum Anwalt. Wo Spezialisten nötig sind, ziehe ich sie hinzu, Empfehlungen erfolgen provisionsfrei.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zum Rechtsstand 2026 und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Was Mandanten sagen
„Die Steuer- u. Wirtschaftskanzlei R. Giloy betreut mich seit vielen Jahren in meinen steuerlichen und finanziellen Angelegenheiten. Seine Fachkompetenz und Engagement sowie auch die angenehme Zusammenarbeit mit den Mitarbeitern der Kanzlei runden das professionelle Bild dieser Kanzlei ab.“
„Als selbstständige Ärztin seit über 25 Jahren bis 2025 war es mir besonders wichtig, einen Steuerberater an meiner Seite zu haben, auf den ich mich jederzeit verlassen kann. Bei Steuerberater René Giloy fühlte ich mich von Anfang an sehr gut aufgehoben.
Ich schätzte besonders die persönliche Betreuung, die unkomplizierte Kommunikation und dass ich jederzeit das Gefühl hatte, mit meinen Fragen und Anliegen ernst genommen zu werden. Auch komplizierte steuerliche Themen wurden verständlich erklärt und gemeinsam nach einer guten Lösung gesucht. So war es mir immer möglich, mich stärker auf die herausfordernde Arbeit mit den Patientinnen und Patienten zu konzentrieren.
Es war und ist einfach beruhigend zu wissen, dass die steuerlichen Dinge in kompetenten und vertrauensvollen Händen liegen. Ich kann Steuerberater Giloy aus voller Überzeugung weiterempfehlen.“
„Seit Jahren vertrauen wir die steuerlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten der Steuer- und Wirtschaftskanzlei R. Giloy an. Für uns sind die kompetenten wirtschaftlichen Lösungsansätze, die hohe Kompetenz sowie die ausgeprägt vertrauensvolle Zusammenarbeit aus einer Hand wichtig. Wir werden von Herrn René Giloy stets zu unserer vollsten Zufriedenheit betreut.“
„René Giloy ist für mich mehr als nur ein Steuerberater. Er ist aufgeschlossen und ganzheitlich interessiert.
Dabei ist er sehr gründlich und um das Vertrauen und individuelle Wohlergehen der Menschen und Kunden besorgt.“
„Die Steuer- und Wirtschaftskanzlei René Giloy betreute meine Firmen viele Jahre bis zum Verkauf der Firmen.
Die proaktive Beratung zur Steueroptimierung hat mir bares Geld gespart. Wir schätzen den direkten Draht und die schnelle Bearbeitung sowie die Fachkompetenz von Herrn Giloy und Team.“
Was Vermieter wissen wollen
Wie wird der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt?
Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, das Gebäude schon. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, wenn sie den tatsächlichen Werten nahekommt. Fehlt sie, rechnet das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, und die fällt für den Gebäudeanteil oft ungünstig aus. Diese Frage klären wir vor dem Notartermin, nicht danach.
Ich vermiete an meine Tochter, günstiger als üblich. Was gilt?
Das kommt auf die Höhe an, § 21 Abs. 2 EStG. Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Prognose, dass Sie über die Jahre einen Überschuss erzielen. Ab 66 Prozent ist der volle Abzug gesichert. Der Mietvertrag muss außerdem so aussehen und so gelebt werden, wie er mit einem Fremden aussehen würde.
Muss ich Umsatzsteuer auf die Miete berechnen?
Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei, ohne Vorsteuerabzug aus Bau- und Sanierungskosten. Bei gewerblichen Mietern, die selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können Sie nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten und bekommen dann die Vorsteuer aus Ihren Kosten zurück. Die Entscheidung wirkt zehn Jahre nach, weil sich der Vorsteuerabzug bei einem Mieterwechsel nach § 15a UStG anteilig umkehren kann.
Wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Nach § 23 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, gerechnet nach den Notarverträgen. Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, Sie haben das Objekt selbst bewohnt. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert außerdem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, mit Gewerbesteuer auf alles. Verkaufspläne gehören deshalb früh in das Gespräch.
Was kostet die Betreuung?
Für die klassische Steuerberatung gilt die Steuerberatervergütungsverordnung, wir orientieren uns üblicherweise am Mittelwert. Abgerechnet wird nach erbrachter Leistung. Wenn Sie vorab eine Einschätzung zur Größenordnung möchten, fragen Sie einfach. Wir erläutern das offen.
Wo wir für Sie arbeiten
Von Bad Kreuznach aus, in ganz Deutschland.
Die Kanzlei sitzt an der Nahe, die Zusammenarbeit ist an keinen Ort gebunden. Belege können digital oder in Papierform übergeben werden, Besprechungen finden per Video, am Telefon oder bei uns im Haus statt. Ob Ihr Betrieb in Bad Kreuznach liegt oder in Hamburg, macht für die laufende Arbeit keinen Unterschied. Für Orte in der Nachbarschaft der Kanzlei gibt es eigene Seiten mit Wegstrecke, Fahrzeit und den Fragen, die dort typischerweise gestellt werden.